北京契税征收与普宅标准息息相关

2018年08月24日 来源:

北京契税征收与“普宅标准”息息相关

今年11月25日,北京地税局公布《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,重新认定了普通住房的标准,扩大普通住房范围,不少购房人享受减税优惠。

普宅认定成缴税关键

根据名词解释,契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人,应当依法缴纳契税。契税税率一般为3%-5%。

契税是在购房人办理房产证之前,向地税部门缴纳的一个税种。交完契税之后,方可办理房产证。

目前,北京首套普通住宅优惠后契税税率为1%-1.5%,非普通住宅的契税税率为3%。二套房均为3%。

从税率可以看出,普宅和非普宅,在契税购房成本上是不同的。因此对于普通住宅的认定成为缴税的关键。

在2008年以前,只要认定为普通住宅,享受契税减半即为1.5%,非普通住宅3%。而在2008年11月,楼市救市政策出台,其中包括契税优惠政策,即,对个人首次购买90平米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,首次购买平米普通住房的,契税为1.5%,140平米以上的,契税为3%。

因此,只要是普通住房,契税就有优惠政策。而北京的普通住房则需要满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

从以上三个条件可以看出,容积率和单套面积140平米以下是固定条件,第三个条件则有不确定性。由于不同时期实际成交价的不同,普通住房的范围也不一样。

12月10日执行新标准

而政府也随着房价的上涨,多次调整普通住房标准。2008年,北京普宅新标针对1.2倍的具体规定调整为:三环以内总价258万元/套,三环四环之间210万元/套,四环五环之间198万元/套,五环外120万元/套。

而时隔三年后,2011年11月25日,上调实际成交价和系数后,北京享受优惠政策住房的每平米价格上限是:四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元,四环至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元,五环至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元,六环以外地区为17280元。该规定从2011年12月10日开始执行。

根据北京市住建委和地税局的规定,在2011年12月10日以后

北京契税征收与普宅标准息息相关

,通过北京住建委签系统签订的存量房交易合同,均按照新的存量房交易税收征管规定执行。而购买新建商品住房的纳税人,以申报缴纳契税时点的普通住房标准,界定是否享受相关税收优惠政策。

因此,在2011年12月10日之前,出现二手存量房集中签的现象,其中多数为经转商。而对于新房则相对复杂。由于通过契税缴纳时点来界定是否享受税收优惠,而大多数楼盘都是开发商收房时代缴,因此便出现一个楼盘多个契税收费标准。

■ 个案

万年花城是一个位于南三环和南四环之间的楼盘,2010年张女士以24000元/平米的价格买下一套88平米的三居室,总价为211.2万元。今年8月交房时,按照旧规,三环四环之间超过210万元/套就不是普通住房,就应该以3%的税率缴纳契税6.36万元,开发商代收了这笔钱,并于2011年11月23日普宅新标发布前夕缴纳了契税。

新规执行后,四环内南部地区享受契税优惠政策的价格上限是34560元,按此规定张女士的房子就是普通住宅,且面积为90平米,仅需缴纳1%即2.12万元的契税。而张女士有邻居至今未交房和缴纳契税,因此能赶上契税优惠。而缴税节点的不同,让张女士多花了4.24万元的税费。

■ 焦点问题

1、新的普通住房标准的时间节点?

2011年12月10日正式执行,为市场预留了一定的政策适应期,确保新老政策平稳过渡。购买新建商品住房的纳税人,以申报缴纳契税时点的普通住房标准界定,界定是否享受相关税收优惠政策;存量住房交易的纳税人,以办理存量房买卖合同签约时点的普通住房标准,界定是否享受相关税收优惠政策。

2、开发商可否强制代收代缴契税?个人如何自己办理契税?

不可以强制征收。但在实际操作中,新房收房时开发商要求购房人签订自愿委托代办手续,并代收契税。目前,北京购房者缴纳契税主要采取两种方法,一种是由个人持购房合同等相关资料,直接到财政局契税窗口缴纳;另一种由开发商代收代缴。

一位房企办理契税房产证的客服经理告诉,契税一般是收房时开始缴纳,开发商不能强制业主委托代收代缴。一次性购房的业主不用开发商代收代缴。而贷款业主因为开发商要承担担保,开发商则建议购房人由其代收,因为缴纳契税后,开发商要集中办理房本,并将房本交到银行做抵押登记,手续上要麻烦一点。不过,贷款业主也可以自己缴纳契税后再收房,完税凭证交给开发商便可办理房本。据了解,现在缴纳契税需要提供购房合同复印件、购房发票复印件、身份证复印件、面积补差协议等证件到当地地税部门缴税。

3、开发商代收代缴,多余部分如何退回?

开发商为了方便缴税,代收代缴契税一般都以3%的最高数额代收,办完契税缴纳手续后,如果与契税发票有偏差,再退给购房人,具体时间以发票时间为准。

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